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    3月起存量房贷利率定价方式转换,有房贷的要注意这几点
作者:转载 第一财经日报    发布于:2020-03-25 10:06:46    浏览 (47)
摘要:存量房贷利率“换锚”转换即将开始!按照央行规定,2020年3月1日起存量房贷定价基准将发生转换,原则上要于8月底前完成。2月29日,多家银行发布了相关公告,将转换的规则、转换的范围、转换的渠道以及其他细节进行了一一罗列。

  至于未来房贷利率变高还是变低,主要取决于LPR的走势。

  存量房贷利率“换锚”转换即将开始!按照央行规定,2020年3月1日起存量房贷定价基准将发生转换,原则上要于8月底前完成。2月29日,多家银行发布了相关公告,将转换的规则、转换的范围、转换的渠道以及其他细节进行了一一罗列。

  要点一:转换范围。

  此次需要转换的房贷为2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的房贷,且定价参考的是贷款基准利率,也即商业性个人住房贷款部分,公积金个人贷款并不包含在内。

  除了房贷外,其他个人贷款,比如个人消费贷款、经营用途个人金融资产质押贷款、经营用途个人房产抵押消费与经营组合贷款等,如果是参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款也需转换。

  另外,多家银行提到已处于最后一个重定价周期的贷款可不转换,也就是说目前正处在最后还贷周期的可不转换,比如像建设银行说,2020年12月31日前到期的贷款可不转换;农业银行说,贷款到期日在2020年8月31日之前的可不转换。

  要点二:转换渠道。

  线上渠道和线下渠道皆可。线上可通过手机银行App、网上银行、短信接收等方式自助操作办理;确不熟悉线上渠道的,可待各银行根据疫情防控进展情况开通网点服务后,线下去往网点柜面或者网点智能柜员机办理,并不一定必须去原贷款经办行。办理时间上,多数银行公告称可在2020年3月至2020年8月31日之间办理。

  要点三:转换方式。

  转换方式有两种,一种是转成以LPR(贷款市场报价利率)为定价基准的浮动利率贷款,另外一种则是直接转换为固定利率贷款。

  有贷款的客户一定要看好,这次定价基准转换仅有一次机会,确定后就不能再次更改。

  那么两种转换方式,哪种更划算?具体来看一看,转为固定利率的话,按照要求,利率水平应等于原合同最近的执行利率水平,因此变化不大;而选择将LPR作为定价基准的方式,对于房贷者来说,房贷利率未来的浮动空间更大。

  定价基准参考LPR后,按照央行规定,加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值,加点可以为负值,且加点数值在合同剩余期限内固定不变。也就是说,以当前的房贷执行利率与LPR相减得出差值,以后执行的房贷利率即为LPR加上这一差值,注意这个差值可能是正数,也可能是负数。

  举个例子:若某笔商业性个人住房贷款原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%。目前5年期以上贷款基准利率为4.9%,上浮10%即为5.39%。而2019年12月5年期以上LPR报价为4.8%,那么加点幅度就为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。以后房贷利率就按照LPR+0.59%计算。

  如果原合同约定的利率为打折优惠的,比如打八折,那么原执行利率就为3.92%(4.9%*0.8=3.92%)。改成参考LPR后,加点幅度则为-0.88个百分点(3.92%-4.8%=0.88%)。以后房贷利率就按照LPR-0.88%计算。

  按照这种方式,第一次转换利率定价基准时,实际上利率水平是保持不变的,仅仅是转换了计算方法。不过之后,LPR采用的是每月报价的方式,相应得,房贷利率将发生变化。普通购房者可以和银行约定重新定价的周期以及重定价日,商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。如果定价周期确定为1年,那么,未来可能由于LPR报价的不同,房贷利率将每年变一次。

  至于利率变高还是变低,则取决于LPR的走势。如果认为未来政策利率仍有望下调,LPR总体呈下降趋势,那么转换成LPR加点方式更为划算。但如果因经济回升、通胀上行,LPR处于上升周期,则房贷利率也会随之走升。

 

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